Reclamar Gastos de Hipoteca

Reclama los gastos de constitución de tu hipoteca

Si el Banco ha hecho que asumas el coste de:

-La inscripción registral de la hipoteca.
-La escritura notarial.
-El impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
-Gastos de gestoría.

Reclama tu cláusula abusiva de hipoteca

Recupera los gastos que hayas pagado al constituir tu hipoteca

A través de la Sentencia 705/2015 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en fecha 23 de diciembre de 2015 se abrió la veda a reclamar los gastos que las entidades bancarias obligaban a los compradores a asumir en el momento de la firma de una hipoteca:

  • Gastos correspondientes a la factura del Registro de la Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
  • Gastos correspondientes a la notaría por la escritura de préstamo hipotecario.
  • Gastos tributarios por el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • En caso de intervención de gestoría o abogado impuesto por el Banco, los gastos correspondientes a su actuación.
  • Gastos correspondientes a la factura de tasación del inmueble.

La citada Sentencia declaró la nulidad de múltiples cláusulas en diversos contratos bancarios de BBVA y Banco Popular, si bien, casi todas las entidades bancarias en sus hipotecas contienen cláusulas en el mismo sentido.

La mayor parte de los contratantes de este tipo de préstamos hipotecarios aceptaban asumir los mencionados gastos, pues entendían que era lo que correspondía, sin embargo, nada más lejos de la realidad. Quien tiene verdadero interés en que se lleve a efecto la inscripción de la escritura de préstamos es el prestamista, dado que de esta manera se hace con un título ejecutivo (art. 517 LEC), crea una garantía real (art. 1875 CC y 2.2 LH) y asimismo asume la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

Lo mismo ocurre con el abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados puesto que el sujeto pasivo es la entidad bancaria y sin embargo, es asumido por el comprador. El Banco sitúa de esta forma al comprador de la vivienda en una posición de desequilibrio total, no hay un reparto en las cargas entre las partes sino que se produce una sucesión de cláusulas consideradas abusivas por la legislación actual.

Es importante indicar que mientras sigas pagando la hipoteca no existe plazo para reclamar, sin embargo, si has terminado de pagar la hipoteca, es fundamental que no hayan transcurrido más de 4 años desde que pagaste el último recibo. Y, en todo caso, la cuantía a devolver dependerá del año de constitución de la hipoteca y la ubicación del inmueble.

En consecuencia a lo anterior, la documentación necesaria para iniciar la reclamación es la siguiente:

  • Escritura de hipoteca y las ampliaciones o novaciones posteriores.
  • Recibo de pago de hipoteca en caso de que siga vigente.
  • Factura del notario por la escritura.
  • Factura del registro por la inscripción.
  • Factura de la gestoría tramitadora cuando haya impuesto su intervención el banco.
  • Documento de pago del Impuesto Actos Jurídicos Documentados.
  • Certificado de empadronamiento si se trata de la vivienda habitual.
  • Escritura de cancelación de hipoteca en caso de que esté cancelada.

Cómo síntesis de lo establecido por el Tribunal Supremo en la antedicha sentencia, se declara:

  1. La nulidad, por abusiva, de la cláusula de vencimiento anticipado inserta en los préstamos hipotecarios del BBVA, que facultaba a la entidad bancaria para exigir anticipadamente la devolución de la totalidad del préstamo por la falta de pago de una parte de cualquiera de las cuotas. La Sala sostiene que la validez general de las cláusulas de vencimiento anticipado no excluye la posibilidad de que sean consideradas abusivas, y por tanto, nulas, atendiendo a las circunstancias del caso, en la forma explicada por el TJUE en la sentencia de 14 de marzo de 2013 (asunto Aziz). La cláusula predispuesta por el BBVA no supera los estándares exigibles, pues no modula la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, no permite al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación y posibilita la resolución del préstamo por el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial
  2. La sentencia también considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  3. Otras cláusulas consideradas nulas son las que imponen al consumidor el pago de los gastos pre-procesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por la entidad prestamista, en casos de incumplimiento de su obligación de pago; las que impiden al prestatario variar el destino del inmueble sin la autorización expresa del banco; y las que equiparan la aceptación por el cliente de una oferta telefónica a su firma manuscrita y a la asunción de las condiciones particulares del contrato.
  4. En materia de interés de demora, la sentencia mantiene la declaración de nulidad por abusivo del tipo fijado en el préstamo hipotecario del BBVA al 19% y, aplicando el mismo criterio establecido para los préstamos personales, considera que la nulidad afectará al exceso respecto del interés remuneratorio pactado
  5. En aplicación de la doctrina de la Sala sobre los requisitos de las clausulas suelo, la sentencia considera que la estipulación incluida en el préstamo hipotecario del Banco Popular es nula por no reunir las exigencias de transparencia aplicables, al tiempo que reitera la nulidad de la cláusula suelo del contrato del BBVA, ya declarada en otras sentencias anteriores.

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