¿Qué es un contrato de arras y qué debe contener?

Hay tres tipos de arras en función del objetivo que van a desempeñar:

1. Arras confirmatorias: Constituyen un anticipo y expresión de la fuerza vinculante del contrato, no faculta para resolver la obligación contraída. En caso de incumplimiento no provoca la pérdida automática de las mismas.

El comprador perjudicado podrá elegir entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños (que deben ser probados) y el abono de intereses en ambos casos.

Artículo 1124 C.C “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.”

2. Arras penales: Constituyen una garantía del cumplimiento del contrato, en la que se determina, además de la pérdida de las arras (total o parcial) o su devolución se añade una suma adicional convenida en el contrato, y ello, sin perjuicio de que puedan reclamar el estricto cumplimiento de la obligación pactada. Es una predeterminación de los posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento de la obligación.

Artículo 1152 C.C. “En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.”

Artículo 1153 C.C. “El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.”

Artículo 1154 C.C. “El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.”

3. Arras penitenciales o de desistimiento: Aunque son la fórmula más utilizada, sin embargo constituyen la excepción y únicamente son aplicables cuando se especifica de forma clara y expresa sus consecuencias o hagan referencia al artículo 1.454 del CC. Suponen una garantía en caso de incumplimiento del contrato de compraventa.

Artículo 1454 C.C. “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Estas diferencias se evidencian en la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo el 25 de febrero de 2013. Recurso de casación 487/2010.

“La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Esta Sala al interpretar el artículo 1454 CC, ha declarado, como defiende la parte recurrente, que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras (SSTS de 11 de noviembre de 2010 [RC n. º 1485/2006], 24 de marzo de 2009, RC n. º 946/2005). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato (SSTS 16 de marzo de 2009, RC n. º 506/200420 de febrero de 1996, RC n. º 2597/1992).”

¿Qué debe recoger un contrato de arras?

Lo primero que conviene señalar es que debe estar supervisado por un abogado, ya que cualquier falta de previsión puede conllevar consecuencias importantes.

Los puntos clave mínimos que debe contener deben ser:

  • 1. Ubicación clara de la vivienda.
  • 2. Datos completos de las partes que firman el contrato. Datos legales completos del comprador y vendedor, cuidado cuando provenga de herencias y existan varios herederos.
  • 3. Características de estructura de la vivienda: metros cuadrados exactos, número de habitaciones, baños, trasteros, garaje y demás anexos.
  • 4. El precio final de la vivienda y la forma de pago.
  • 5. La cantidad que se entrega en concepto de arras y forma de pago, especificando claramente que ese dinero es a cuenta de la compraventa y que se descontará del precio final cuando se constituya la escritura.
  • 6. El tiempo máximo para escriturar y formalizar la venta. La vivienda es del vendedor hasta que se entreguen las llaves. En el contrato de arras debe parecer expresamente que los gastos de la vivienda corren de cuenta del vendedor hasta que llegue el día de formalizar las escrituras y de entrega de llaves.
  • 7. Las posibles cargas de la propiedad y sus consecuencias.

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