El contrato de arras: Aspectos importantes

Claves para comprar una casa, ¿Por dónde empiezo?

Hasta que tiene lugar la formalización del contrato de compraventa destinado a adquirir una vivienda, es una práctica muy habitual, así como recomendable desde un punto de vista jurídico, que el comprador y el vendedor formalicen previamente un contrato de arras.

Se entiende por tal (pre-)contrato, aquel documento privado en virtud del cual se reserva el derecho de compra sobre un bien inmueble, es decir, vendedor y comprador se comprometen a llevar a buen término la compraventa de la vivienda pactada y ello, mediante la entrega por parte del comprador de una cantidad de dinero determinada al vendedor, como garantía del futuro cumplimiento contractual y en prueba de su interés en la transacción.

¿Qué tipos de (pre)-contrato de arras existen?

A efectos contractuales, es importante tener en cuenta que existen tres tipos diferentes de arras, de tal forma que dependiendo del contenido que se dé al documento en su redacción, se derivaran consecuencias jurídicas distintas, y ello del siguiente modo:

– Arras penitenciales o de desistimiento: Suponen un medio lícito para las partes contratantes para desvincularse unilateralmente de la formalización futura del contrato pactado, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil.

De ese modo, si el contrato de compraventa no se firma por culpa del comprador éste perderá la cantidad entregada en concepto de arras, en caso de que la falta de formalización del contrato pueda imputarse al vendedor, será éste quién tenga que devolver el doble de la cantidad entregada; si la transacción llegara a buen término, el abono realizado en concepto de arras se descontaría del precio final acordado.

Este pre-contrato de arras tiene un carácter excepcional, es de aplicación restrictiva, siendo necesaria su estipulación expresa; no obstante, se ha convertido en la práctica habitual entre los particulares.

– Arras penales: Son aquellas cuyo efecto, previo pacto expreso, es el mismo que el descrito con anterioridad para las arras penitenciales o de desistimiento; es decir, en caso de incumplimiento suponen una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por la parte contratante perjudicada, pero con el importante matiz añadido de que no impiden la exigibilidad del cumplimiento contractual.

– Arras confirmatorias: Son aquellas cuya celebración va dirigida a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal de su celebración o un principio de ejecución del mismo. Se acuerda el precio del bien inmueble, y las arras se entregan a cuenta de éste. No autorizan a desistir en caso de incumplimiento, en dicho caso, la parte perjudicada podrá exigir, de conformidad con el artículo 1.124 del Código Civil: el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo más una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Jurisprudencial y doctrinalmente se entiende que, a falta de pacto expreso sobre la naturaleza del contrato de arras celebrado, se considerará que su función es confirmatoria como pago de parte del precio final acordado.

¿Cuál ha de ser el contenido del (pre)-contrato de arras?

Desde un punto de vista jurídico, lo idóneo sería reflejar todos los aspectos acordados entre el comprador y el vendedor para el futuro contrato de compraventa; no obstante, existe un contenido mínimo que es imprescindible recoger:

– Datos personales del comprador y del vendedor.

– Descripción exacta de la vivienda, describiendo sus características, así como sus posibles anexos (Garaje, trastero…).

– Precio final por el que se va a adquirir la vivienda, incluyéndose la forma de pago y el efecto de las arras (Cuyo importe estará gravado con un 10% de IVA).

– Tiempo máximo para formalizar la venta.

– Posibles cargas de la propiedad.

– Cualquier otro punto pactado entre vendedor y comprador, por ejemplo: quién se encargará del abono de los gastos de la transacción.

 

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